相続登記の義務化とは？罰則の内容と期限をわかりやすく解説

相続登記の義務化とは？対象と開始時期

相続登記の申請義務は、不動産登記法の改正により令和6年4月1日に施行された新しいルールです。
相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないと定められました。
この義務に正当な理由なく違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、施行日前に発生した相続であっても、まだ相続登記がされていない不動産については義務化の対象とされています。

相続登記が長期間行われないまま放置されると、登記簿を見ても現在の所有者が誰なのか分からない所有者不明土地が増えるという問題が生じます。
その結果、公共事業の用地取得が進まなかったり、管理されない土地が地域環境の悪化を招いたりするなど、社会全体に影響が及ぶと指摘されています。
このような状況を改善し、相続に伴う権利関係を早期に明確にするために、相続登記の義務化が導入されました。
個人の手続という側面だけでなく、土地を有効に利用しやすい社会をつくることも制度の重要な目的になっています。

相続登記の義務の対象となるのは、相続や遺贈によって不動産を取得した相続人です。
具体的には、法定相続分どおりに承継した場合だけでなく、遺産分割協議により不動産を取得した人も、原則として相続登記を申請しなければなりません。
また、令和6年4月1日以前に開始した相続であっても、相続登記が未了である限り、取得した相続人は義務化の対象とされ、一定の猶予期間内に申請することが求められます。

相続登記の期限と「いつから3年か」の基本ルール

相続登記の申請義務は、不動産を相続で取得した相続人が、その取得を知った日から3年以内に申請することが基本とされています。
この「知った日」とは、自己のために相続が開始したことと、どの不動産を取得したかを具体的に認識した時点が基準とされています。
したがって、被相続人の死亡を知った日と、名義人として自分がどの不動産を取得したかを知った日がずれる場合には、後者を含めて考える必要があります。
相続関係が複雑な場合ほど、早めに不動産の内容や登記事項を確認しておくことが大切です。

遺産分割協議がまとまり、その結果として特定の不動産を取得する相続人が決まった場合には、別の起算点が用いられます。
この場合は、遺産分割が成立したことを知った日から3年以内に、その内容に応じた相続登記を申請することが義務とされています。
相続開始後に法定相続分どおりに登記をしたとしても、その後に遺産分割をやり直したときは、新たな分割成立から3年以内に持分の変更登記を行う必要があります。
話し合いが長期化することも多いため、協議がまとまった時点で速やかに登記申請まで進めることが重要です。

相続登記の義務化は令和6年4月1日に始まりましたが、それ以前に開始した相続についても、一定の範囲で義務の対象とされています。
施行日前に不動産を相続で取得したことを知っていて、まだ相続登記をしていない場合は、原則として令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があるとされています。
ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月1日以降である場合には、その日から3年以内という期限と比較し、遅いほうの期限まで申請できる仕組みです。

相続登記義務化に伴う過料の内容と注意点

相続登記の義務化により、正当な理由なく申請を怠った場合には、不動産登記法第164条第1項に基づき10万円以下の過料が科される可能性があります。
この過料は、刑事罰ではなく行政上の制裁であり、前科として記録されるものではありません。
また、過料の金額や要否は自動的に決まるのではなく、裁判所が個別事情を踏まえて判断します。
相続登記を放置してよいという意味ではなく、義務として期限内の申請が強く求められています。

過料が検討されるまでには、法務局による段階的な手続が行われます。
まず、登記官が相続登記の申請義務違反の事実を把握しても、ただちに裁判所へ通知するのではなく、申請義務者に対して相続登記を行うよう催告を行います。
その催告に従って一定期間内に相続登記が申請されれば、過料事件として裁判所へ通知されることはありません。
反対に、催告後も正当な理由なく申請がされない場合に、初めて裁判所へ過料事件として通知され、過料の有無や金額が審理されます。

「正当な理由」が認められる例としては、数次相続により相続人が極めて多数となり、戸籍収集や相続人調査に長期間を要する場合や、遺言の有効性や遺産の範囲が争われており、不動産の帰属が確定しない場合などがあります。
このほか、申請義務者が重い病気を抱えている場合や、配偶者からの暴力などにより避難生活を余儀なくされている場合、登記に必要な費用を負担できないほど経済的に困窮している場合も挙げられています。
ただし、これらに当てはまらなくても、事情によっては「正当な理由」と判断されることがありますので、迷う場合は早めに専門家へ相談しつつ、できる限り速やかに相続登記の準備を進めることが重要です。

義務を果たすための基本ステップと相続人申告登記

相続登記の義務を確実に果たすためには、全体の流れを早い段階で把握しておくことが重要です。
相続が発生した後は、戸籍収集による相続人調査や、相続財産の確認、遺産分割協議など、いくつかの段階を順番に踏んでいきます。
そのうえで、必要な書類をそろえて管轄の法務局へ相続登記を申請することにより、初めて義務を履行したことになります。
このように一連の手続を見通しておくことで、期限内の申請に向けた準備が進めやすくなります。

相続人の範囲を確定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得し、誰が法定相続人に当たるかを調査します。
同時に、不動産登記簿謄本や固定資産税の納税通知書などを確認し、相続の対象となる不動産を調査します。
相続人全員で遺産分割協議を行い、合意した内容を書面化した遺産分割協議書を作成します。
戸籍関係書類や協議書などを添付し、相続登記の申請書を作成して法務局へ提出する流れになります。

しかし、相続人同士の話し合いが難航し、遺産分割協議がまとまらない場合も少なくありません。
そのようなときに、相続登記の申請義務を簡便に果たす方法として用意されているのが「相続人申告登記」です。
これは、相続人であることを法務局に申告することで、相続登記の申請義務を履行したものと扱われる制度で、令和6年4月1日から利用することができます。
相続人申告登記は権利関係を公示する登記ではないため、相続不動産を売却したり担保に入れたりする際には、改めて通常の相続登記を行う必要があります。

所有者の住所や氏名が変わった場合の住所等変更登記についても、令和8年4月1日から申請が義務化される予定です。
不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から2年以内に変更登記をしなければならず、怠った場合には過料の対象となる可能性があります。

まとめ

相続登記の義務化は、所有者不明土地の増加を防ぎ、大切な不動産を次の世代へ円滑に引き継ぐための重要な制度です。
相続で不動産を取得した方は、原則として取得を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の可能性があります。
相続人間の話し合いがまとまらない場合でも、相続人申告登記などを利用すれば、義務を果たす道は用意されています。
当社では、相続登記の流れや必要書類の整理、関係機関への申請方法まで、初めての方にも丁寧にご説明いたします。
「自分の場合はどうすればよいのか」とお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。