自宅の売却かリースバックか違いは？判断に役立つポイントと選び方を解説

自宅を売却する一般的な方法とは？その仕組みと特徴

自宅を一般的な方法で売却する場合には、まず不動産会社を通じて「仲介」による売却活動を行います。まず価格の査定を依頼し、売却価格の目安をつかんだうえで、掲示広告やポータルサイトなどを通じて買い主を探します。売却価格は市場の相場に近い水準となることが期待されますが、その分、売却までに時間がかかる点が特徴です。実際、売却活動から契約成立までに要する期間は、おおむねマンションで約2.5か月（75日）、一戸建てで約3か月強（92日）程度といわれています。

なお、売却にあたっては仲介手数料などの諸費用も発生します。仲介手数料は法律で上限が定められており、たとえば売却価格が3000万円の場合「3000万円×3％＋6万円＋消費税」で計算され、概ね96万円（税別）程度が上限となります。さらに、引っ越し費用や抵当権抹消の登記費用、印紙代、譲渡所得税なども考慮に入れる必要があります。一般的な売却では、売却後には引っ越しをして新たな住まいに移る必要があり、スケジュール調整や準備が重要です。

以上、自宅を通常の不動産売却で売る場合の仕組みと特徴について、売却活動の流れ、売却益を最大化しやすい点、期間や費用面の観点からご紹介しました。

リースバックとは？仕組みと活用できるケース

リースバックとは、いったん自宅を不動産会社などに売却し、その後賃貸契約（リース契約）を結ぶことで、売却した住宅にそのまま住み続けられる仕組みです。所有権は売却先へ移りますが、住み慣れた自宅を引っ越さずに利用できる点が大きな特長です。

この方法では、自宅を売却してまとまった現金を手に入れながら、引っ越しのわずらわしさを避けることが可能です。売却活動が不要で、不動産会社が買主となるため、売却までの時間が短く、迅速な資金化が期待できます。

リースバックの魅力は、固定資産税や火災保険料、管理費・修繕積立金など、所有している間に負担していたランニングコストを軽減できる点にもあります。所有権が移ることで、それらの支払い義務がなくなるためです。

また、売却後もそのまま自宅に住めることで、近所に自宅を手放したことを知られにくく、プライバシーを守れるメリットもあります。

さらに、取得した資金の使い道には特に制限がなく、老後資金や生活費、事業資金として活用しても差し支えありません。希望すれば将来、自宅を買い戻せる場合もあり、一定期間の住み続けと将来の買い戻しを見据えた利用にも適しています。

「通常の売却」と「リースバック」の違いを比較する

以下に、「通常の売却」と「リースバック」の違いをわかりやすく比較した表を示します。

それぞれの比較ポイントについて、以下で具体的に説明いたします。

まず、所有権と引っ越しの要否に関しては、「通常の売却」では売却後に所有権が買主へ移るため、住まいを離れて引っ越さなければなりません。一方「リースバック」では、所有権は移りますが賃貸契約によりそのまま住み続けられるため、引っ越しが不要になります。これは非常に大きな違いです（住民票の変更は不要で、外見上は変化が少ない点も利点です）。

次に、売却価格と費用負担についてですが、「通常の売却」では市場相場に近い価格での売却が期待でき、売却益を自由に使えます。この点が資金を最大限確保したい方に適しています（ローン返済や資金確保などの活用が可能です）。一方、「リースバック」は、市場価格の60～90％程度と相場より低くなる傾向があり、さらに売却後は毎月家賃が発生します。家賃は買取価格に対する利回りに基づき、年利7～13％で算定されることが多く、周辺の賃料より高くなる場合もあります。

最後に資金化のスピードと使い道についてです。「通常の売却」では、仲介を介した売却活動のため売却・資金化に3～6ヶ月ほどかかるのが一般的です。対して「リースバック」は、不動産業者が買主になるため、広告や買主探しの必要がなく、最短1週間から1ヶ月程度で資金化できるケースが多いです。使い道については、どちらも自由ですが、「リースバック」は家賃支払いが開始する点を考慮しなければなりません。

自宅を手放すか迷っている方へ—判断のためのチェックポイント

自宅の売却かリースバックか、迷っている方に向けて判断を助けるチェックポイントを分かりやすくまとめます。次に該当する項目があるかどうかを確認し、自分に合った選択肢を考えてみましょう。

以下のポイントをチェックし、自分の状況に合わせた判断材料として役立ててください。

まず、売却によって得た資金をどのように活用したいかを明確にしましょう。住宅ローンの返済や老後の生活費、医療・介護費用など、目的が決まっていると最適な方法を選びやすくなります。

次に、住環境へのこだわりです。生活環境や近所のつながりを維持したい場合は、現在の家に住み続けられるリースバックが有利です。一方、生活スタイルの変化を受け入れやすい方は、通常の売却による引越しも検討できます。

最後に、将来的なプランです。ご自身がいつか買い戻したいとお考えなら、リースバックに買戻し特約を付けるなどの選択肢もあります。しかし、買戻し価格は売却時より割高になることが多いため、費用面の見通しを立てておく必要があります（例：売却価格の1.1～1.3倍になる場合がある） 。

相続を考える場合、自宅を資産として残したい方には通常の売却では対応できないこともあるため、家族の合意や相続対策の視点も含めて判断されることをおすすめします。

まとめ

自宅を売却する方法とリースバックには、それぞれ異なる特徴やメリットがあります。売却は資金を得やすいですが、住み続けることはできません。一方、リースバックは住み慣れた家での生活を継続できる一方、売却価格や家賃負担に注目が必要です。どちらの方法がご自身の状況にふさわしいか、今後の暮らしや資金計画を考えたうえで判断されることが大切です。悩まれている方は、ぜひ当社にご相談ください。