住宅ローン滞納でお悩みですかリースバックや売却など選択肢をご紹介｜名古屋市南区の不動産のことならスタートアップ不動産（startup不動産）

筆者熊澤直也

不動産キャリア10年

・大手IT企業で7年間、大手不動産仲介会社で8年間勤務
・名古屋市内、愛知県北部を中心に豊富な成約実績
・前職大手不動産会社での全国表彰回数は2回
・自身での不動産売買経験も5回
自身の経験をもとに良かった点、住み替えで失敗した点を踏まえ、最適なご提案をさせていただきます。

住宅ローンの返済が難しくなったとき、どのような選択肢があるのでしょうか。突然の収入減や予想外の支出により、「このまま返済を続けていけるのか」と不安を抱えている方も多いはずです。この記事では、住宅ローンの滞納を抱えている方に向けて、自宅を手放しつつ住み続けられるリースバックの仕組みや特徴、そのメリット・デメリット、さらに他の選択肢についても解説します。最適な判断材料を得るために、まずは基本知識を押さえていきましょう。

【目次】

・リースバックとは何か、その基本的な仕組みと特徴
・リースバックの注意点とデメリットを理解しよう
・住宅ローン滞納時にリースバック以外で検討すべき選択肢
・リースバックを選ぶ際のポイントと判断材料
・まとめ

リースバックとは何か、その基本的な仕組みと特徴

リースバックとは、自宅を売却して現金を手に入れたあと、売却先と賃貸契約を結んで同じ家に住み続ける方法です（セール・アンド・リースバックとも呼ばれます）。リースバックを利用する際には、所有権が売却先に移転し、売却金を資金として確保しつつ、引っ越しをせず住み慣れた環境を維持できるというメリットがあります。たとえば、住宅ローン返済が困難になった際や、老後資金を確保したい場合に活用されることが多いです（東京スター銀行、株式会社アサックス）

リースバックが利用できる主な条件としては、売却価格が住宅ローンの残債を下回らないこと（アンダーローン状態）、共有名義の場合はすべての名義人の同意があること、物件の状態や立地に一定の資産価値があること、家賃を支払えるだけの収入があることなどが挙げられます（東京スター銀行）

主なメリットとしては、まとまった資金を短期間に得られること、住み慣れた家に住み続けられること、固定資産税や住宅ローンの支払い義務がなくなることがあります（株式会社リアルエステート、クラモア）

下記の表にまとめました。

仕組み	特徴	利用条件
自宅を売却→賃貸借契約	現金化しつつ引っ越し不要	アンダーローン状態、所有者の同意等
まとまった資金の確保	資金の使途自由	収入に見合った家賃支払い能力
固定資産税・ローン負担の軽減	支出負担を圧縮	物件の資産価値がある程度あること

リースバックの注意点とデメリットを理解しよう

住宅ローン返済に困っている方がリースバックを考える際には、以下のような注意点やデメリットをしっかりと理解することが重要です。

注意点	内容	影響
売却価格が市場より低い	リースバックでは、市場相場より低めの価格で買い取られる傾向があります	ローン残債が残る可能性が高まり、経済的負担が増します
毎月の家賃負担	売却によってローンはなくなっても、代わりに割高な家賃を長期にわたって支払う必要があります	家計への継続的な圧迫につながります
賃貸契約の制約	多くの場合、定期借家契約などで更新ができず、契約期間終了後は退去が必要になることがあります	住み続けられないリスクがあります

以下に、具体的な点を整理してご説明します。

まず、リースバックでは通常の売却に比べて売却価格が低く設定されやすいという点があります。業者側は将来的なリスクを見込んで利益を確保する必要があるため、市場価格の７割程度の買取りとなるケースも少なくありません。このため、ローン残債が完済できない可能性もあり、資金面の不安が残ることになります。

次に、リースバック後には毎月家賃を支払う必要が生じます。しかもその家賃は、相場より高めに設定されることが多く、例えば買取価格に対して利回り10％前後で算出される場合があります。長期にわたって家賃を支払い続けることで、住み続けても資産とならず、支払総額は大きく膨らんでしまいます。

さらに、リースバックでは賃貸契約が定期借家契約となるケースが一般的です。契約期間はおおむね2～3年と短期で、更新が難しいため、期間満了後に退去せざるを得ない可能性があります。これにより長期的な住まいの安定が図れず、生活設計に負担がかかりかねません。

また、所有権を失うことにより、住宅の改修やリフォームなどを自由に行えなくなります。壁や床の変更、バリアフリー対応などを希望しても、貸主の許可が必要になるため、思うように手を加えられなくなる面があります。

このように、リースバックは住み慣れた家に住み続けながら資金を得られるというメリットがありますが、売却価格の低さ、家賃負担、契約期間の制約、所有権喪失による自由度低下など、多くの注意点があります。ご自身の資金状況や将来設計をしっかりと見極めた上で、慎重に判断されることをおすすめします。

住宅ローン滞納時にリースバック以外で検討すべき選択肢

住宅ローンの返済が困難になったときに、リースバック以外にも選択可能な方法があります。ここでは主に三つの選択肢――任意売却、リスケジュール・借り換え、法的整理（任意整理・個人再生・自己破産）をご紹介いたします。

選択肢	概要と特徴	注意点
任意売却	債権者（金融機関）と協力して、競売を避けつつ自宅を売却し、ローン残債を減らす方法。市場価格の約8～9割で売却できることが多く、残債の一部を分割返済で協議可能です。	債権者の同意が必要であり、売却価格が市場価格を下回る場合もあります。また、買主や時期によっては想定より低い価格になることもあります。
リスケジュール・借り換え	リスケジュールは返済期間の延長や一時的な返済額引き下げなどで、当面の負担を軽くする方法です。借り換えはより低い金利のローンに切り替えることで、総返済額の軽減を目指す手段です。	リスケジュールは総支払額が増える可能性が高く、滞納があると対応を受けられないことがあります。借り換えは審査が厳しく、滞納歴があると難しいだけでなく、事務手数料などの費用負担も大きい点に注意が必要です。
法的整理（任意整理・個人再生・自己破産）	任意整理は裁判所を介さず、利息の減額交渉をして返済負担を軽くする方法です。個人再生では借金を大幅に減額でき（返済額が1/5〜1/10程度に）、住宅ローン特則により住み続けることも可能です。自己破産は借金を免除できる最終手段ですが、自宅を手放すなどの影響もあります。	個人再生では信用情報に記録が残り、5～7年程度は新たなローン審査が難しくなる恐れがあります。また、手続きの複雑さや裁判所への申立てが必要である点が負担になる場合があります。自己破産は住宅を失う可能性が高く、社会的・信用面への影響も無視できません。

リースバックを選ぶ際のポイントと判断材料

住宅ローンの残債や将来の収支をふまえたうえで、リースバックを検討する際は以下の観点をしっかり確認することが大切です。

まずは、ご自身の住宅ローン残債と収支状況を具体的に把握する必要があります。売却額がローン残債を上回っていなければ、抵当権抹消ができず契約が成立しないことがあります。オーバーローンとなる場合は、ご自身で不足分を補填する必要が出てくる点にご注意ください。さらに、リースバック後に毎月発生する家賃が、将来にわたって支払可能かどうかを現実的に見通すことが重要です。市場価格に対し家賃は物件価格の4％～13％になることもあり、生活費と比較したシミュレーションが欠かせません。

次に、契約内容の詳細を必ず確認してください。賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、特に定期借家契約では更新できない場合や、更新料・解約予告期間・禁止事項などの条項に注意が必要です。さらに、将来的に家を買い戻す可能性を検討する場合は、買い戻し特約が契約書に明確に記載されているか、期間や価格条件、所有者変更時の扱いなどを確認しましょう。

確認項目	内容	理由
ローン残債と売却価格の比較	売却額が残債を上回るか	抵当権抹消の要件であり、債務処理の第一歩だから
家賃支払いの見通し	家賃率（月換算）	生活を圧迫しないか確認するため
契約期間・更新可否	普通借家か定期借家か	再契約できないと住み続けられないリスクがあるため
買い戻し特約の有無	期間や価格が明記されているか	将来的に所有権を再取得できるか判断するため

これらの事項を契約前に丁寧に確認し、将来も安心して住み続けられる見通しを持ってからリースバックを選びましょう。

まとめ

住宅ローンの滞納でお悩みの方にとって、リースバックは住み慣れた家に住み続けながら資金を確保できる手段です。しかし、市場価格より低い売却額や家賃負担、契約期間など注意すべき点も多くあります。他の選択肢と比較し、自分の状況に合う方法を慎重に選ぶことが大切です。まずは現状の把握と将来への見通しをもとに、安心できる選択を心がけましょう。