古家付き土地の売却で必要経費はいくらか知ってる？経費の内訳やポイントをまとめて紹介

売却にあたってかかる主な必要経費

古家付き土地を売却するときには、仲介手数料、測量費用、登記・抵当権抹消費用などが主な必要経費としてかかります。

まず、不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められており、「売却価格×３％＋６万円（＋消費税）」が簡便な計算式の目安です。例えば、売却額が４,０００万円の場合、この目安式に当てはめると約１２６万円となります。

次に、測量費用は土地の境界確定のために必要となる場合があり、依頼先や土地の規模により異なりますが、おおむね数十万円から数百万円の範囲です。

最後に、登記関係の費用としては、登記に伴う登録免許税や抵当権抹消費用、さらに司法書士への依頼報酬が含まれます。抵当権抹消登記の登録免許税は土地・建物それぞれ1件につき1,000円ずつ、合計2,000円となるケースが多く、司法書士報酬は所有権移転登記で４万円〜９万円程度、抵当権抹消で１万５千円程度が目安となります。

以下に、それぞれの費用の目安を整理しています。

これらの費用は売却計画に応じて変動しますので、適切にご確認いただくことをおすすめいたします。

税金関連の必要経費（譲渡所得税・印紙税・固定資産税など）

古家付き土地の売却に際しては、税金に関する経費も見落とせない要素です。主要な税金として、譲渡所得税、印紙税、固定資産税（および都市計画税）が挙げられます。それぞれの概要と金額の目安を以下にご説明いたします。

まず「譲渡所得税（所得税および住民税）」についてご説明いたします。譲渡所得とは、「譲渡価格から取得費及び譲渡費用を差し引いた金額」です。また、所有期間が売却年の１月１日時点で５年以下であれば「短期譲渡所得」、５年超であれば「長期譲渡所得」となり、税率は大きく異なります。短期譲渡所得の場合、所得税30.63％＋住民税9％、合計約39.63％です。長期譲渡所得の場合は、所得税15.315％＋住民税5％、合計約20.315％となります。

次に「印紙税」についてです。不動産の売買契約書には収入印紙を貼る必要があり、契約金額によって税額が決まっています。例えば、売買価格が1,000万円以下の場合、本則税率では2万円ですが、軽減措置により1万円になることがあります（軽減措置は令和９年３月31日までの適用）。

最後に「固定資産税（日割清算）」についてです。固定資産税および都市計画税は、毎年１月１日時点で所有している人に課されます。売却する際には、売却日までの税額を日割りで計算して精算する必要があります。都市計画税は都市部以外では課されない場合もあります。

これら税金関連の必要経費は、古家付き土地の売却を検討される方にとって非常に重要な要素です。譲渡所得税は利益が出た場合に限り課税され、所有期間の長さによって負担が大きく変わりますので、売却のタイミングも含めた総合的な計画が求められます。

古家付きのまま売却するメリットとしての経費削減ポイント

古家を解体せず、そのまま土地として売却する方法には、売主にとって複数の経費削減上のメリットがあります。以下に主なポイントをまとめます。

まず、古家をそのまま残して売却することで、売主が解体費用を負担しなくてもよくなります。木造の場合１坪あたり３〜５万円が相場で、例えば４０坪の住宅では１６０～２００万円程の節約になりますので、大きな経済的負担を避けられます。これは多くの専門サイトでも指摘されている内容です。

また、「住宅用地の軽減措置」により、土地に建物が残っている状態では固定資産税の課税標準額が最大で１/６となり、税負担を大幅に軽減できます。更地にしてしまうとこの優遇を失うため、売却期間中のコストを低く抑えることが可能です。

さらに、「３,０００万円特別控除」についてですが、これはマイホームを売却した際に譲渡所得から最大３,０００万円を控除できる制度です。古家付きのまま売却を行えば、「建物解体後１年以内に売却しなければならない」という制約を回避でき、売却時期を柔軟に設定できます。

これらの観点から、古家付き土地のまま売却することは、売主の費用負担を抑えるだけでなく、税金面・スケジュール面でも大きなメリットとなります。必要経費を抑えて、より安心して売却活動を進めたい方にとって、有効な選択肢の一つです。

その他の見落としがちな経費要素（省略しがちな部分を補足）

古家付き土地の売却には、売却準備や登記手続きなどに関連する費用以外にも、見落としやすい実務的なコストがいくつか存在します。以下では、特に注意したい三つの項目についてわかりやすく整理します。

まず、古家の内部や敷地に残されたゴミや家具などの残置物は、通常の解体費とは別に処理費用がかかります。たとえば、冷蔵庫や家具など大型の残置物がある場合には、処分費が数万円〜十万円程度になることもあります。売却前にはできる限り片付けることをおすすめします。

次に、古家を解体した後は「滅失（減失）登記」が必要です。これは建物が存在しなくなったことを登記簿に記録するための手続きで、土地家屋調査士への依頼で概ね４万～５万円程度が相場です。建物の規模や地域によっては追加費用が生じる場合もあります。

さらに、滅失登記や境界確定測量、登記申請などを専門家に依頼する際には土地家屋調査士や司法書士への報酬が発生します。たとえば、所有権移転登記や抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、合計で数万円～十数万円程度の費用がかかることがあります。測量を伴う場合はさらに高額になることもございます。

また、ご自身の自治体に古家の解体や残置物処理に関する助成制度がある場合がございます。自治体のウェブサイトや窓口で該当する補助金や助成制度を確認し、手続き要件や利用の可否を事前に調べておくことも重要です。

まとめ

古家付き土地の売却には、仲介手数料や測量費用、登記にかかる費用など、多くの経費をしっかり把握することが大切です。また、売却時には税金の計算方法や軽減措置についても理解しておくと、思わぬ負担を避けやすくなります。古家を残したまま売却することで解体費用を抑えられる上、税金面でも有利になる場合があります。こうしたポイントを押さえて準備することで、安心して売却手続きに臨めます。ご不明な点は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。