業者売主は仲介手数料がかからない理由とは？費用を抑えたい方に知ってほしいポイント｜名古屋市南区の不動産のことならスタートアップ不動産（startup不動産）

筆者熊澤直也

不動産キャリア8年

・大手IT企業で7年間、大手不動産仲介会社で8年間勤務
・名古屋市内、愛知県北部を中心に豊富な成約実績
・前職大手不動産会社での全国表彰回数は2回
・自身での不動産売買経験も5回
自身の経験をもとに良かった点、住み替えで失敗した点を踏まえ、最適なご提案をさせていただきます。

不動産の購入を検討されている方の中には、「業者売主」の物件が気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。特に、「仲介手数料がかからない」という点は大きな魅力ですが、なぜそうなるのかご存知ですか？この記事では、業者売主物件の仲介手数料が不要になる理由や、その他のメリット、注意すべきポイントまで分かりやすく解説します。物件選びの参考になる内容をまとめておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

・業者が売主の場合、仲介手数料がかからない理由とは
・業者が売主の場合の他のメリットとその背景
・業者売主物件を検討する際に知っておきたいポイント
・業者売主物件を選ぶ際に抑えておきたい判断基準
・まとめ

業者が売主の場合、仲介手数料がかからない理由とは

不動産の「仲介手数料」とは、不動産会社が売主と買主の間に立って取引を成立させた際に支払われる報酬であり、宅地建物取引業法（宅建業法）で上限が定められています。具体的には、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×３％＋6万円＋消費税」、200万円～400万円では「4％＋2万円＋消費税」、200万円以下では「5％＋消費税」が上限です。

仲介手数料はあくまで「仲介業務に対する報酬」です。そのため、売主が不動産会社つまり業者自身である場合は、そもそも仲介を介さない「直接取引」となるため、仲介業務が発生せず、報酬の支払いも不要となります。

「売主」が宅建業者である取引では、業者が仲介していないため、仲介手数料は発生しません。この点は宅建業法上、違法性のある行為ではなく、制度上正当な扱いです。

以下に整理した表をご覧ください。

取引形態	仲介業務の有無	仲介手数料発生
業者が売主（直接取引）	なし	不要
仲介業者が売主と買主を結ぶ場合	あり	法定上限まで必要
個人間の直接取引（個人売主）	なし	不要

業者が売主の場合の他のメリットとその背景

不動産会社が売主の場合には、仲介手数料の節約以外にも、購入者にとってさまざまなメリットがあります。ここでは主に以下の三点についてわかりやすくご紹介します。

メリット	内容	背景
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）	業者売主は買主を保護する立場で契約不適合責任を負います	法律で買主が不利になる特約は禁止されており、責任期間も一定以上にできます
直接交渉・手続きの迅速さ	売主と直接やり取りできるため、相談や調整のレスポンスが早いです	仲介業者を介さないため、情報伝達がシンプルでスムーズです
物件に関する詳しい説明	業者売主は自社物件に精通しており、細かな構造や履歴まで聞けます	自社で仕入れ・リフォーム・販売まで行うため、情報の精度が高いです

まず、業者が売主の場合、「契約不適合責任」（旧・瑕疵担保責任）を負う点が非常に大きなメリットです。たとえば、中古住宅に引き渡し後に不具合が見つかった場合、買い主にとって安心の仕組みが整っています。また、法律上、買い主に不利な特約をつけることは原則として認められていませんので、より公平な条件で取引が可能です。

次に、業者売主との直接交渉は、取引のスピード感を高める要因となります。仲介業者を介在させないぶん、連絡の遅れや意思の伝達が曖昧になることが少なく、双方の理解が早く深まりやすいです。結果として、交渉や手続きのスムーズさが購入のしやすさに直結します。

最後に、業者が詳しく物件について説明できるという点です。たとえば、自社で買い取った中古物件をリノベーションして販売するようなケースでは、仕入れの経緯や工事内容、使用した部材の質など、個別の情報まで詳しく聞けることがあります。買い主にとっては、安心して判断ができる材料となります。

業者売主物件を検討する際に知っておきたいポイント

業者が売主である物件を検討する際は、仲介業者を介さない分、皆さま自身で対応すべき手続きや確認事項が増える点にご注意ください。まず、金融機関への対応や書類作成については、通常、仲介業者が行うサポートが省かれる場合があります。そのため、ご自身で必要な書類を揃え、不足がないか慎重に確認することが必要です。

もう一つ重要な点は、重要事項説明や契約書類の整備を、ご自身で行う必要があるということです。宅地建物取引士による重要事項説明は義務ですが、仲介が入らない取引では、売主側の業者と直接調整することになります。説明内容をきちんと理解し、不明な点があればその場で質問することがトラブル防止につながります。

また、仲介を介さない直接取引では、手続きの煩雑さや自己責任の増加が避けられません。例えば、登記に関する確認や告知事項のチェック、契約不適合責任への対応など、多岐にわたる手続きや確認が買主ご自身の責任となります。しっかり準備し、余裕をもって対応する視点が必要です。

注意すべきポイント	内容
金融機関対応・書類作成	仲介がいないため、自ら資料収集や提出手続きを行う必要があります。
重要事項説明・契約書整備	重要事項説明は宅地建物取引士が義務ですが、不明点があれば必ず確認が必要です。
手続きの煩雑さと自己責任	登記確認や契約不適合責任など、すべて自分で内容を把握し、判断する責任があります。

業者売主物件を選ぶ際に抑えておきたい判断基準

業者売主物件を選ぶ際は、仲介手数料がかからないというメリットはもちろん大きいですが、それだけで判断せず、取引全体の安心・安全性やサポート体制をしっかり見極めることが大切です。

判断基準	チェックすべき内容	理由
サポート・サービス内容	物件説明や書類作成対応が業者から受けられるか	仲介が入らないため、売主業者の対応力が安心の鍵となります
担当者・業者の信頼性	業者の免許番号や経歴、対応の丁寧さを確認	信頼できる業者かどうかは直接取引の安全性に直結します
チェックすべき項目	瑕疵の有無、ローン対応、重要書類の準備状況	仲介がいない分、自分で確認しないとトラブルに発展する可能性があります

まず、仲介手数料がかからないとはいえ、物件に関する説明や契約書類の準備などを売主である業者が丁寧にサポートしてくれるかどうかが重要です。仲介が介在しない分、業者側の対応力がそのまま取引の安心につながります。信頼できる担当者であるかどうかは、免許番号やこれまでの取引実績、質問への対応の丁寧さから見極めましょう。

また、仲介がないため、自ら瑕疵の有無やローン手続きへの対応、契約関係書類（重要事項説明書・売買契約書など）の準備が必要になります。これらの確認がおろそかになると、後々トラブルになる可能性があります。

以上の観点から、業者売主物件を選ぶ際には、手数料の有無だけでなく、サービスの中身や業者の信頼性、自分で確認すべき項目を整理して比較検討することが、安心して取引を進めるために欠かせません。

まとめ

業者売主物件の購入では仲介手数料が不要となる理由や、その仕組みについてご説明しました。仲介業務が発生しないため多くの費用を抑えられる一方、ご自身で契約内容や重要事項をしっかり確認し、手続きも自分自身で進める必要があります。安心して取引を進めるためには、信頼できる業者かどうかを慎重に見極めることも重要です。ポイントを押さえて正しく対応すれば、納得できる物件選びが可能となります。安心して住まい探しを進めていきましょう。